"كولييرز": الرياض تعاني قلة المعروض من المنازل ذات الأسعار المعقولة

أكد تقرير أصدرته شركة "كولييرز" حول السوق العقارية في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا بنهاية الربع الأول من العام الجاري 2010، أن السوق السكنية في العاصمة السعودية الرياض لازالت تعاني من قلة المعروض من المنازل ذات الأسعار المعقولة.

وتوقع التقرير ارتفاع الوحدات السكنية في دبي بنسبة 12% إلى 371 ألف وحدة بنهاية العام الجاري 2010، مشيراً إلى أن نسب الإشغال في القطاع السكني تبلغ 80 % حاليا.

وأشار تقرير "كولييرز" إلى أنه بحلول نهاية العام الجاري، فإن معروض الوحدات السكنية في أبوظبي سيرتفع بنسبة 7 % مقارنة بالعام الماضي، ليصل إلى 198 ألف وحدة، مضيفاً أنه بالرغم من أن السوق تعاني من شح في المعروض إلا أن متوسط الإيجارات تراجع بنسبة 19% خلال الربع الأول من العام مقارنة بمستواها قبل عام. وتوقع التقرير أن تحتاج سوق أبوظبي إلى 251 ألف وحدة سكنية بحلول عام 2013، في ظل تواصل الإشغال الكامل للوحدات السكنية حاليا. وفي التفاصيل أشار تقرير شركة "كولييرز" الذي حمل إسم "نظرة على عقارات الشرق الأوسط وشمال أفريقيا نهاية الربع الأول من العام الحالي، إلى أن سوق المكاتب في الرياض شهدت نموا كبيرا مع تسليم 369 ألف متر مربع من الحيز الإضافي للمكاتب في منطقة شريان الأعمال الأساسية في قلب المدينة خلال عام 2009 والربع الأول من 2010. وبحسب التقرير فقد نبع الطلب في المنطقة التجارية الرئيسية من قبل القطاع الحكومي خلال السنة الماضية. وشهد الطريق الدائري الشرقي بناء مكاتب تملكها الحكومة ووكالات عامة. بالإضافة إلى ذلك ، كانت الوكالات شبه الحكومية أكبر المستأجرين. في هذا الاطار وبدعم من نمط التأجير الحكومي الجديد، قام العديد من اصحاب العقارات بتأجير الشركات الكبيرة فقط التي تبحث عن طوابق عدة. ومع النقص في المكاتب من فئة أ، يواجه صغار المستأجرين صعوبات في الحصول مكان مناسب من فئة أ ويتحفظون حول الانتقال الى مكاتب من فئة ب. وعلى خلفية الطلب المتزايد ومحدودية المعروض من المكاتب من فئة أ، استقرت معدلات الإستئجار عند 413 دولارا لكل متر مربع سنويا باستثناء برج المملكة ومركز الفيصلية، وبلغ سعر البيع 2,716 دولار للمتر المربع. وفي الوقت نفسه ، تراجعت إيجارات المكاتب من فئة ب ، بمعدل 15% في الربع الأول من 2010 مقارنة مع العام السابق. وزاد مستوى المكاتب الشاغرة من 7% الى 24% في حين انخفض صافي امتصاص المخزون بنسبة 2% مقارنة مع العام السابق.

أما سوق الرياض السكنية فتواصلت فيها قلة المعروض من المنازل ذات الأسعار المعقولة، وقد كان لقانون الضمان آثار على الاستقطاب السكني، فعلى الرغم من أنه حفز الثقة لدى المشترين، فإنه حال أيضا دون تلبية الطلب نتيجة تأخير او توقف عروض تطوير المخطط الرئيسي. يذكر أن المطورين من الشركات متوسطة الحجم والأفراد، هم الأكثر نشاطا حاليا من حيث نشاط البناء، حيث يركز اولئك على المساكن ذات النطاق المتوسط الى المرتفع ويقل عددها عن 100 وحدة. وتبلغ أسعار بيع الفلل الرخيصة نحو 490 دولار للمتر المربع ولها متوسط مساحة مبنية تبلغ 300 متر مربع، وفي الرياض يبلغ متوسط الدخل الشهري للأسر المعيشية 1,602 دولار في عام 2009 الأمر الذي يؤكد أن القدرة على تحمل التكاليف لا تزال تشكل تحديا رئيسيا. ومع بقاء تكلفة الأراضي مرتفعة وهي العنصر الرئيس لبناء الفيلا، تم خفض مساحة الأرض والبناء في محاولة لخفض تكلفة الوحدات المنجزة. على العكس من ذلك تم تسليم شقق في الربع الأول من 2010 ذات مساحات أكبر لسد الفجوة من خلال طرح أسعار معقولة ومرغوبة بديلا للفيلا. ويُعزى تصحيح السوق، من بين أمور أخرى، للركود الاقتصادي العالمي، الذي أدى الى انخفاض أسعار الايجارات وأسعار بيع الوحدات السكنية بمعدل 8% و22% على التوالي في عام 2009، ومع ذلك، يبدو أن زيادة الطلب على خلفية من العرض المحدود هو أمر داعم لانتعاش السوق. وشهد سوق التملك الحر زيادة سعرية سنوية بنسبة 12% في الربع الأول من 2010 حيث بلغ متوسط سعر البيع 755 دولارا للمتر المربع. كما شهدت أسعار الإيجارات زيادة بلغت 6% إلى متوسط إيجار بلغ 60 دولارا للمتر المربع سنويا. وفي مدينة جدة نمت مساحة المكاتب في جدة بشكل كبير بأكثر من 119,200 متر مربع في الفترة بين الربع الأول من عام 2009 والربع الأول من 2010، لكن مع سوق تجارية تتميز بالعرض المحدود وزيادة الطلب، انخفضت مستويات المكاتب الشاغرة بنسبة 1% مع ملاحظة زيادة متواضعة في الإيجارات. وخلافا للرياض، فإن تسليم مساحة من المكاتب في جدة قد توزع في مناطق عدة دون أي تعريف أساسي لاتفاقية التنوع البيولوجي. ويهيمن على قائمة العرض الحالي مكاتب من الفئة ب التي تضم نحو 72% من مجموع صافي المكاتب الشاغرة.

وينبع الطلب على المكاتب من التجارة ، والسياحة ، والتمويل ، والعقارات وخدمات الأعمال التجارية الأخرى ، خصوصا تلك التي تعمل على تيسير الاستيراد والتصدير. وعلى مدى الإثني عشر شهرا الماضية كانت هناك زيادة طفيفة في عدد من الشركات المحلية والإقليمية التي تسعى إلى إقامة وجود لها في جدة، مما ترجم إلى زيادة في الطلب على المساكن من الفئة أ. على العموم فإن نوعية مباني المكاتب في جدة هي أدنى من تلك المتوفرة في الرياض، مما خلف عجزا في المعايير الدولية أو الإقليمية القياسية للمساكن من الفئة أ. وفي جدة انخفض مستوى المكاتب الشاغرة بنسبة سنوية بلغت 2% . وسجلت منطقة التحلية أدنى معدل شاغر عند 4% في حين وصلت نسبة الشاغر الى 7% في مناطق اخرى. واختلفت حركة الايجارات في مناطق المدينة المختلفة. وانخفضت الإيجارات بنسبة 3% في مناطق أخرى من المدينة بينما شهدت مناطق شمال وجنوب ووسط جدة زيادة في معدل الإيجارات بلغت 4% سنويا. ويبلغ متوسط إيجارات المكاتب في الوقت الحاضر 110 دولار لكل متر مربع سنويا للمكاتب من الفئة ب، و 336 دولار لكل متر مربع من المكاتب من فئة أ. ولفت تقرير "كولييرز" إلى أن النمو السكاني المستدام متزامنا مع تأخر تسليم الوحدات أدى إلى فجوة بين العرض والطلب في سوق جدة السكنية. ومما فاقم من هذا الوضع، السيول التي غطت بعض اجزاء من المدينة في شهر نوفمبر من عام 2009 ، والذي أسفر عن تدمير عدد كبير من المنازل. يذكر أن المساكن التي سلمت حديثا هي عموما أكبر وأفضل نوعية مقارنة مع المنازل في مدن أخرى من المملكة. الشقق التي سلمت مؤخرا هي أكبر حجما مقارنة مع المساكن القديمة. ويشير هذا الى تزايد عدد السعوديين الذين ينتقلون الى السكن في شقق بسبب عدم قدرتهم المادية على السكن في فلل. واستمر الطلب على الشقق من الوحدات 2 غرف نوم و3 غرف نوم. وهذا يدل على انخفاض حجم الأسرة ومحاولات المطورين لمعالجة القدرة على تحمل التكاليف، إذ بلغ متوسط سعر البيع 850 دولارا للمتر المربع. وعموما فان هذا يعكس الاتجاه الجديد في أنشطة البناء في المدينة التي تحوي شققا تتراوح بين المتوسطة الى الباهظة ذات المساحات الواسعة. ويُعزى ارتفاع الأسعار في الربع الأول من 2010 مقارنة بالعام السابق إلى ارتفاع أسعار الأراضي. و شهدت سوق التملك الحر زيادة كبيرة بلغت 16% لتصل الأسعار في المتوسط الى 780 دولارا لكل متر مربع في الربع الأول من 2010 مقارنة بالعام السابق. كما ارتفعت أسعار الإستئجار بنسبة سنوية بلغت 7% وصولا الى 15% في بعض أجزاء من المدينة بسبب الفيضانات.

في الإمارات توقع تقرير "كولييرز" أن تواصل الإيجارات المكتبية في دبي تراجعها نظرا لوجود فائض يقدر بـ 1.3 مليون متر مربع من المساحات القابلة للتأجير، مضيفاً أن هذه المساحات ستزيد بنسبة 46% بنهاية العام الجاري. كما توقع التقرير زيادة المساحات المكتبية في دبي بأكثر من الضعف بحلول 2012، فيما بلغت نسب اشغال العقارات المكتبية في دبي 71% خلال الربع الأول من العام، فيما زادت نسب الإشغال في العقارات المكتبية الجديدة في دبي بنسبة 10% خلال الربع الأول من العام مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي. بينما سجلت نسب الإشغال في العقارات المكتبية الكائنة في المناطق التقليدية للأعمال تراجعا بنسبة 7% للفترة ذاتها. وبالنسبة للسوق السكنية في دبي، توقع التقرير ارتفاع الوحدات السكنية بنسبة 12% إلى 371 ألف وحدة بنهاية العام الجاري، مشيراً إلى أن نسب الإشغال في القطاع السكني تبلغ 80% حاليا. وقال التقرير إن متوسط سعر الإيجار السنوي بلغ 226 دولارا للمتر المربع ، بينما بلغ متوسط سعر البيع للمتر المربع 2909 دولارا، لافتاً إلى تجميد إنشاء 80 ألف وحدة سكنية كان من المقرر اكتمالها بين عامي 2009 و 2012. واعتبر التقرير إلى أن سوق العقارات التجارية في دبي لا يعاني من زيادة المعروض نظرا لمعدلات توافد السياح ومعدلات السكان الصادرة عن الهيئات الرسمية. وفي أبوظبي أشار التقرير إلى أن نسب الإشغال بلغت 99% خلال الربع الأول من العام الجاري مما يشير إلى شح المعروض حاليا، لكن التقرير توقع وصول سوق المكاتب إلى التعادل خلال هذا العام بوجود معروض يقدر بـ 1.6 مليون متر مربع من المساحات القابلة للتأجير، كما توقع التقرير تحول المعروض الحالي إلى فائض بدءا من نهاية العام الحالي وحتى عام 2013. قال تقرير "كولييرز" إن معدل الإيجار السنوي للعقارات المكتبية في أبوظبي يبلغ حاليا 465 دولارا للمتر المربع مما يمثل تراجعا بنسبة 5% عن مستوى الأسعار الذي كان سائدا خلال الربع الأخير من العام الماضي. وتوقع التقرير أنه مع دخول معروض جديد يقدر بـ 435 ألف متر مربع إلى السوق هذا العام فإن إيجارات المكاتب ستشهد مزيدا من التراجع لاسيما مع المنافسة التي توفرها سوق المكاتب في دبي. وأشار التقرير إلى أنه بحلول نهاية العام الجاري فإن معروض الوحدات السكنية سيرتفع بنسبة 7% مقارنة بالعام الماضي ليصل إلى 198 ألف وحدة، قائلاً إنه بالرغم من أن السوق يعاني من شح في المعروض إلا أن متوسط الإيجارات تراجع بنسبة 19% خلال الربع الأول من العام مقارنة بمستواها قبل عام. في ظل تواصل الإشغال الكامل للوحدات السكنية حاليا ، توقع التقرير حاجة سوق أبوظبي إلى 251 ألف وحدة سكنية بحلول عام 2013، وبلغ متوسط الإيجار السنوي للمساكن في الإمارة 350 دولارا للمتر المربع بينما بلغ متوسط سعر البيع 3675 دولارا للمتر المربع.