د. أحمد مطر الأمين العام للاتحاد العربى للتنمية العقارية إلى الحكومات العربية

ذا هو العدد الأول من جدران وهذه هي ندوتها الأولى التي حرصنا فيها أن نحاور من يكافيء طموح جدران، والمكانة التي تريد أن تحجزها لنفسها في عالم الصحافة المتخصصة وسوق العقارات. لذلك اخترنا أن يكون ضيفنا د. أحمد مطر الأمين العام للاتخاذ العربي للتنمية العقارية .. وأن نفتح معه العديد من الملفات، مثل موقف الاتحاد الحالي وطموحه ومشروعاته، وما يحدث في سوق العقارات وإسهام هذا القطاع في الاقتصاد الوطني والقومي .. هذا هو الملخص وفي السطور التالية التفاصيل. ما هو سبب تأسيس الاتحاد العربى للتنمية العقارية؟ - شعرت بوجود فراغ ضخم فى القطاع العقارى الذى يساهم بـ (18%) من إجمالى الناتج العربى ويدور حول (27) تريليون دولار و(96) مليون مسكن ويعمل فيه (40) مليون شخص و(185) ألف كيان.. ولم يكن هناك اتحاد يمثل هذا الكيان الضخم وثبت بما لا يدعو مجالاً للشك أن إنشاء هذا الاتحاد فرض عين لأنه لم يقم به أحد ولأنى أعيش داخل العمل العربى المشترك بالإضافة لعملى بالمجال العقارى وعدم إقدام غيرى على التفكير فى إنشاء مثل هذا الاتحاد.. بالإضافة إلى شعورى القوى بأنه قد حان الوقت لمثل هذا الاتحاد للنهوض بهذا القطاع الكبير. > كيف كانت بداية وخطوات تأسيسه؟ - قمنا بداية بالطرح الفكرى الذى سينشأ عليه الاتحاد ثم أصدرنا بعض المطبوعات التى توضح النظام الأساسى وملف العضوية بالإضافة إلى النشر من خلال الكتب والمجلات ومن خلال الصحف وإرسال الخطابات لتوضيح مبادئ الاتحاد وفكرته وترغيب الجميع فى الانضمام إليه والمساهمة فيه واستغرق ذلك حوالى (7) سنوات تقريبا حتى تم الإعلان عن تأسيس الاتحاد يوم (9) مارس (2009). > لماذا تجمع العرب حول الاتحاد هل لأنه بعيد عن السياسة قريب من البيزنس؟ - لأن الجميع وجد فيه رؤية مختلفة ونوايا صالحة بالإضافة إلى اختلاف الطرح النظرى تماماً عن كافة الموضوعات السابقة والناتجة عن خبرات متراكمة تصل لـ (40) سنة من العمل العام والخاص العربى بالإضافة إلى العمل النقابى والمدنى وغيره واستطعنا من خلال طرح تلك الرؤية الجيدة معالجة كافة القضايا العربية المشتركة وخاصة العقارية منها. > وما هى رسالة الاتحاد خلال الفترة القادمة؟ - رسالتنا هى توفير المسكن الملائم لكل مواطن عربى وحماية وتطوير الثروة العقارية العربية المقدرة بـ (27) تريليون دولار. > هل نجح الاتحاد فى تحقيق أهدافه خلال العام الماضى؟ - الاتحاد به (189) منصبا و(822) عضوا ونستهدف الوصول لـ (3000) عضو فى أقرب وقت ممكن ، ونحن أقوى منظمة عربية بالوطن العربى بشهادة عمرو موسى الأمين العام لجامعة الدول العربية والعديد من رؤساء الدول والحكومات والوحيدون بجانب جامعة الدول العربية الذى لدينا عضوية (22) دولة عربية بالإضافة للتمثيل الحكومى والأكاديمى والبحثى والمصرفى وغيرها من الاتجاهات. مشروعات الاتحاد > وما هى المشاريع المستهدفة بالاتحاد؟ - لدينا خمسة مشروعات رئيسية أهمها: إنشاء مليون مسكن منخفض التكاليف لمليون أسرة عربية محدودة الدخل وشعارنا فى هذا المشروع موجه لوزراء الإسكان العرب وهو “اعطونا أراض بسعر التكلفة نعطيكم وحدات بسعر التكلفة”.. بالإضافة لمشروع إنشاء أول أكاديمية عربية لعلوم العقارات.. > إلى أين وصلت مراحل التنفيذ وما هو دور مصر من هذه المشاريع؟ - فى المشروع الأول التقينا مع وزراء الإسكان العرب وحصلنا على بعض الموافقات من السودان واليمن والعراق والأردن. وهناك نوع من التطابق والتوافق بين المشروع ومشاريع وزارة الإسكان فى مصر مثل المشروع القومى للإسكان ولذا بدأنا بالدول العربية الأخرى أما مشروع الأكاديمية العربية لتعليم علوم العقارات فقد حصلنا على موافقة وزارة التعليم العالى المصرية وموافقة محافظ الإسكندرية على تخصيص الأرض والمشروع يستهدف تأهيل (2000) كادر سنويا يدخلون مجال التخصص فى كافة المجالات العقارية السكن فى مصر > ننتقل إلى الداخل كيف ترى فلسفة السكن فى مصر الآن بعد التغييرات الاقتصادية والاجتماعية التى نشهدها؟ - بداية أحب أن أشير إلى أن مصر بها 24 مليون مسكن يعيش فيها ما يقرب من 17 مليون أسرة ولدينا عجز قدره 2 مليون وحدة مطلوبة للسكن وما يقرب من 78% منها وحدات سكنية منخفضة لتكاليف تصل تكلفة إنشائها إلى (100 ألف جنيه) وتتراوح تكلفة 20% منها ما بين (100) ألف جنيه إلى نصف مليون جنيه والنسبة الباقية وحدات تزيد تكلفتها الإنشائية على نصف مليون جنيه لكن المشكلة حدوث طفرة رفعت أسعار العقارات فى مصر إلى ثلاثة أضعاف فى الفترة من عام 2004 حتى 2009. > والسبب؟ - ما حدث من موجات تضخم عالمية رفعت الأسعار ولم تعد إلى ما كانت عليه فى السابق على الرغم من انحصار أسعار بعض السلع والخدمات ، لأن مشكلة العقارات فى مصر هى أن الطلب أكثر من المعروض وهناك عجز بيّن فى توفير وحدات عقارية للسكن والانتفاع بها بسبب سوء التخطيط فنحن لدينا القدرة على التمويل ولدينا مساحات واسعة من الأراضى ، ولكن تنقصنا القدرة على التكيف مع متطلبات كل طبقة وما يناسبها من حيث المسكن أو المكان الملائم وفقا لمستوى دخلها. حل الأزمة > ما هى الأسس التى يجب أن نتبعها لحل أزمة الإسكان فى هذه الفترة ويدعمها الإتحاد العربى للتنمية العقارية؟ - من أولويات البحث عن حل لأزمة الإسكان أن نحدد الشكل الذى يتم به بيع الأراضى، وهناك أشكال أربعة هى بمثابة النظام المتبع فى بيع الأراضى، يتمثل أولها فى أن تباع فى مزاد علنى عالمى لكل المستثمرين وبأسعار خيالية؛ ثم تباع فى مزاد علنى محلى للمستثمر المحلى والصغير، وبأسعار منخفضة عن سعر المرافق حتى لا تشتعل الأسعار؛ بالإضافة إلى منح جمعيات الإسكان التعاونى الأراضى بسعر أقل من سعرها الأصلى؛ هذا إلى جانب منح محدودى الدخل أراض بسعر أقل من سعر المرافق والتكلفة، وبالتالى يحدث توازن فى سوق العقارات، فهذه المبادىء الأربع هى التى تحسن الأداء داخل السوق العقارى، بالإضافة إلى إتباع الأساليب الصحيحة فى التمويل العقارى. التمويل > وما هو انطباعك عن التمويل العقارى فى مصر؟ - التمويل العقارى فى مصر.. وهم وخدعة وأكذوبة تدل على فساد فى الرأى وسفه فى التفكير، وما حدث فى التمويل العقارى لعام 2009م “تهريج” على أعلى مستوى، فالتمويل العقارى فى كل أنحاء العالم يوظف 20% من إجمالى الودائع الموجودة بالبنوك والتى تقدر بـ 842 مليار جنيه، ومصر بحاجة إلى توظيف 5% فقط من إجمالى هذه الودائع، وهو ما يقدر بـ 42.1 مليار جنيه. > وما هو الرقم الذى تم توظيفه فى قطاع التمويل العقارى العام المنقضى؟ - تم توظيف 20 مليار جنيه لقطاع التمويل العقارى، بما يعادل 2.5% وكأن زكاة الحكومة “ربع العشر” تعطيها للتمويل العقارى وهذا غير كاف من جهة، ومن جهة أخرى لن يتم توظيف المبلغ المتاح كاملاً. الجهل بالأزمة > لكن البعض يرى أن الأزمة المالية العالمية كان سببها بشكل أو بآخر التمويل العقارى!! - على الإطلاق أنا اتهم بالجهل كل من يظن أن التمويل العقارى هو سبب الأزمة المالية لأن ما حدث فى تلك الأزمة هو توابع لمشتقات الديون الناتجة عن عملية توريق الديون عدة مرات، فالأزمة لا علاقة لها بالتمويل العقارى، بل إن التمويل العقارى هو القاطرة الوحيدة القادرة على تفعيل الإقتصاد المصري، والمحرك الأوحد القادر على رفع معدل الناتج الإجمالى فى مصر، والسبب يعود إلى أن توظيف ودائع البنوك الآن فى مصر لايزيد على 46% من إجمالى الودائع ولا أصدق الرقم الذى أعلنه البنك المركزى وهو 54% أى أن هناك 6% لم توظف بعد. > ما سبب عدم توظيفها؟ - السبب أقرب للغموض ومحير، وتشغيل نسبة 6% التى تحجبها البنوك سيحقق النشاط فى السوق العقارى، والتوسع فى منح التراخيص العقارية للشركات وزيادة الطلب على العمالة من هذه الشركات، وبالتالى تدور عجلة السوق العقارى لـ 18% من إجمالى الناتج المحلى العربى. البرامج الإسلامية > ما رأيك فى شركات التمويل العقارى التى ترفع شعار البرامج الإسلامية؟ - فى الواقع لا يهم الشكل لكن المضمون هو المقصد فسبب الأزمة العالمية هو حدوث ما يسمى بالتجارة فى الأموال بدلاً من تجارة البضائع . > ما رأيك فى تدخل الحكومة فى المنظومة العقارية؟ - أريد أن أوضح أن المشكلة الرئيسية فى مصر هى القدرة الفائقة لدى الحكومة ممثلة فى أجهزتها على ابتزاز المستثمرين، وتسلط البيروقراطية عليهم، وعلى عدم إصدار تراخيص البناء. > ما رأيك فى الأسعار الخيالية للشقق السكنية فى المشروع القومى للإسكان؟ - اعتقد أنه لو تم ضبط سوق العقارات ستنخفض الأسعار إلى 30% من الأسعار الحالية، فمن الذكاء أن توفر الدولة مطالب المجتمع كله، وعدم الانحياز لفئة على حساب أخرى لأن هذا الانحياز أسفر عنه إجهاض الفئات القادرة على استقطاب استثمارات وتنفيذ خطط من شأنها إعادة معالم الخريطة الاقتصادية، الأمر الذى أدى إلى انخفاض معدلات التنمية، وأصبحت مشروعات الدولة دون كفاءات تديرها. إقرار الضريبة > هل قدمت إقرار الضريبة العقارية الخاص بك؟ - لم أقدم الإقرار ولن أقدمه لأن قانون الضرائب العقارية بمثابة القانون السىء فى التوقيت السىء من الوزير السىء؛ فتلك الضريبة تمس خصوصية المواطن المصرى وتعتدى على حقه، وتفتش فى خصوصياته وأسراره باحثة عمن يملك، ومن لا يملك مع العلم بأن الدولة تمتلك العديد من المصادر والأصول التى يمكن أن تدعم وتقوّم ميزانيتها بها. > أخيرا ما تعليقك على المشروع القادم للإسكان القومى الذى يبنى وحدات مساحتها أقل من 70 مترا؟ - أى مساحة أقل من 70 مترا لا تصلح لأن تكون سكن، ولكن مقبرة تصلح للعيش الأخروى وهذا ما أثبتته الدراسات.