رعى حاكم مصرف لبنان رياض سلامة، ممثلاً بالنائب الثاني سعد عنداري "ملتقى العقار والتمويل"، أمس، الذي نظّمته "مجموعة الاقتصاد والأعمال" بالتعاون مع مصرف لبنان في فندق انتركونتيننتال فينيسيا بيروت.
وشارك في الملتقى أكثر من 250 من مسؤولي الشركات العقارية والمُطوِّرين العقاريين ومؤسسات التمويل والتسويق من اللبنانيين والعرب، وفي مُقدِّمهم عدد من النواب والوزراء السابقين.
وناقش الملتقى على مدى جلساتٍ أربع، شارك فيها نحو 20 متحدثاً، مواضيع: الاستثمار العقاري في لبنان والإستراتيجية العقارية اللبنانية وتعدد المرجعيات، واتجاهات العرض والطلب في السوق العقارية اللبنانية، وقانون تملُّك واستثمار الأجانب في العقار، بالإضافة لنشاط التمويل العقاري من قِبل المصارف للمشاريع وللمُشترين النهائيين (End Users).
وألقى عنداري كلمة الحاكم سلامة، فقال إن "سوق العقار في لبنان يمثل حجماً استثمارياً لا يستهان به يُقدر بما يعادل 7 إلى 10 مليارات دولار في كلٍّ من عاميّ 2008 و 2009. وللدلالة على أهميتها يمكننا مقارنتها بحجم الناتج المحلي الإجمالي الذي يقدر بنحو 33 مليار دولار. إلاّ أن هذا النشاط يختلف جذرياً في طبيعة تمويله عن تلك المعتمدة في الأسواق العالمية. والبرهان على ذلك، أن بنية تمويل السوق العقارية في لبنان تعتمد على معادلة محصنة تتناقض تماماً مع ما هو معمول به في الأسواق العالمية. ذلك أن نسبة الدين إلى الرسملة الذاتية (Debt Equity) في بعض الأسواق التي تضررت كانت تصل إلى نسبة 80 إلى 20 مقارنة ببنية معاكسة هي نسبة 20 إلى 80 في لبنان. بمعنى آخر، فإن قاعدة الدين إلى الرسملة، أي الرافعة التمويلية (Leverage Ratio)، وصلت إلى حوالي أربعة أضعاف في الأسواق العالمية، مقارنة بقاعدة لا يتجاوز مضاعفها الربع في لبنان. إن الرافعة الصغيرة المحققة في السوق العقارية في لبنان توفر للمصارف الدائنة هامشاً مريحاً لتسييل العقار واسترداد دينه في أصعب الظروف. وهذا الواقع لم يتوفر في أيّ من الأسواق العقارية العالمية والفضل يعود إلى ضوابط السياسة الائتمانية المعتمدة من قبل السلطات النقدية. إلاّ أن هذه الضوابط النقدية لا يمكن أن تمنع حدوث تقلبات حادة في الأسعار ما دام التمويل الأساسي هو تمويل ذاتي".
وأضاف "إن حجم الاستثمارات في العقار في اقتصاد صغير الحجم هو بحد ذاته ظاهرة مردُّها تزامن عدم استقرار الأسواق العالمية مع استقرار نسبي في البيئة السياسية والأمنية في لبنان، أنتج ثقة غير معهودة في الاقتصاد اللبناني في الفترات السابقة واللاحقة للأزمة المالية العالمية".
من جهته، تحدّث الأمين العام للاتحاد العربي للتنمية العقارية أحمد مطر، موضحاً أن "حجم الثروة العقارية العربية في 22 بلداً يبلغ 27 تريليون دولار. وأن إجمالي عدد الوحدات السكنية في العالم العربي يُناهز 96 مليون مسكن. في حين أن عدد الكيانات والشركات العربية العاملة في النشاط العقاري يفوق 185 ألف مؤسسة، يعمل فيها أكثر من 4 ملايين مواطن عربي. بينما يُشكِّل النشاط العقاري وقطاع البناء والتشييد 18% من الناتج الإجمالي العربي أيّ ما يُناهز 324 مليار دولار للعام 2009".
وتابع "إن إجمالي الودائع في 496 مصرفاً عربياً يفوق 2 تريليوني دولار. وبينما في البنوك العالمية تبلغ حصة التمويل العقاري 20% من ودائع البنوك، فإننا في العالم العربي نتطلّع لأن يُشكِّل التمويل العقاري 5% من الودائع، ما يُتيح توفير 100 مليار دولار، تُساهم بشكلٍ جذري في حلّ مشكلة الإسكان عن طريق سدّ العجز البالغ 4 ملايين وحدة سكنية، والذي يزداد بواقع 1.5 مليون وحدة سكنية سنوياً". مُحدِّداً شروطاً ثلاث لنجاح التمويل العقاري، هي: "تخفيض نسبة الفوائد السنوية، وتسهيل الإجراءات القانونية، والسماح بالتمويل أثناء الإنشاء".
وقال المدير العام المساعد لمجموعة الاقتصاد والأعمال فيصل أبو زكي ان أسعار الأراضي ارتفعت في بعض المناطق والقطاعات بنسب تراوحت بين 200% و 400% في خمس سنوات، بينما ارتفعت أسعار الشقق بنسب تراوحت بين 100% و 200% في المدة نفسها في العديد من أحياء العاصمة بيروت والمناطق". مُستنتجاً أن "أسعار العقار في لبنان استمرت على اتجاهها التصاعدي برغم الأزمة العالمية وما نجم عنها من تراجع كبير في عدد من أسواق العقار في المنطقة. وأن الاستثمار في العقار اللبناني عاد على المستثمرين لبنانيين كانوا أم عرباً بأعلى معدلات العائد التي يمكن تحقيقها في أي مكان".
ورأى أبو زكي "ان قطاع العقار في لبنان كان على الدوام قطاعاً طبيعيا يعمل وفق قوانين العرض والطلب ولا تلعب فيه المضاربات دوراً مهماً. وشهد العقار في لبنان دورات صعود طبيعية كما مرّ في حالات معيّنة بمرحلة تصحيح طبيعية أيضاً، لكنها لم تتخذ شكل انهيار الأسعار. وبرغم توالي الازدهار ومراحل التصحيح فإن العبرة تبقى للمعدل الوسطي للعائد على العقار على المدى الطويل والذي يُعتبر في لبنان من أفضل معدلات العائد في العالم".
بعد ذلك، عقد عدد من الجلسات، الأولى عن "استراتيجيات العقار والبناء"، الثانية عن "قانون تملك واستثمار الأجانب في العقار"، الثالثة عن "السوق العقارية في لبنان"، والرابعة عن "العقار والتمويل".
وشارك في الملتقى أكثر من 250 من مسؤولي الشركات العقارية والمُطوِّرين العقاريين ومؤسسات التمويل والتسويق من اللبنانيين والعرب، وفي مُقدِّمهم عدد من النواب والوزراء السابقين.
وناقش الملتقى على مدى جلساتٍ أربع، شارك فيها نحو 20 متحدثاً، مواضيع: الاستثمار العقاري في لبنان والإستراتيجية العقارية اللبنانية وتعدد المرجعيات، واتجاهات العرض والطلب في السوق العقارية اللبنانية، وقانون تملُّك واستثمار الأجانب في العقار، بالإضافة لنشاط التمويل العقاري من قِبل المصارف للمشاريع وللمُشترين النهائيين (End Users).
وألقى عنداري كلمة الحاكم سلامة، فقال إن "سوق العقار في لبنان يمثل حجماً استثمارياً لا يستهان به يُقدر بما يعادل 7 إلى 10 مليارات دولار في كلٍّ من عاميّ 2008 و 2009. وللدلالة على أهميتها يمكننا مقارنتها بحجم الناتج المحلي الإجمالي الذي يقدر بنحو 33 مليار دولار. إلاّ أن هذا النشاط يختلف جذرياً في طبيعة تمويله عن تلك المعتمدة في الأسواق العالمية. والبرهان على ذلك، أن بنية تمويل السوق العقارية في لبنان تعتمد على معادلة محصنة تتناقض تماماً مع ما هو معمول به في الأسواق العالمية. ذلك أن نسبة الدين إلى الرسملة الذاتية (Debt Equity) في بعض الأسواق التي تضررت كانت تصل إلى نسبة 80 إلى 20 مقارنة ببنية معاكسة هي نسبة 20 إلى 80 في لبنان. بمعنى آخر، فإن قاعدة الدين إلى الرسملة، أي الرافعة التمويلية (Leverage Ratio)، وصلت إلى حوالي أربعة أضعاف في الأسواق العالمية، مقارنة بقاعدة لا يتجاوز مضاعفها الربع في لبنان. إن الرافعة الصغيرة المحققة في السوق العقارية في لبنان توفر للمصارف الدائنة هامشاً مريحاً لتسييل العقار واسترداد دينه في أصعب الظروف. وهذا الواقع لم يتوفر في أيّ من الأسواق العقارية العالمية والفضل يعود إلى ضوابط السياسة الائتمانية المعتمدة من قبل السلطات النقدية. إلاّ أن هذه الضوابط النقدية لا يمكن أن تمنع حدوث تقلبات حادة في الأسعار ما دام التمويل الأساسي هو تمويل ذاتي".
وأضاف "إن حجم الاستثمارات في العقار في اقتصاد صغير الحجم هو بحد ذاته ظاهرة مردُّها تزامن عدم استقرار الأسواق العالمية مع استقرار نسبي في البيئة السياسية والأمنية في لبنان، أنتج ثقة غير معهودة في الاقتصاد اللبناني في الفترات السابقة واللاحقة للأزمة المالية العالمية".
من جهته، تحدّث الأمين العام للاتحاد العربي للتنمية العقارية أحمد مطر، موضحاً أن "حجم الثروة العقارية العربية في 22 بلداً يبلغ 27 تريليون دولار. وأن إجمالي عدد الوحدات السكنية في العالم العربي يُناهز 96 مليون مسكن. في حين أن عدد الكيانات والشركات العربية العاملة في النشاط العقاري يفوق 185 ألف مؤسسة، يعمل فيها أكثر من 4 ملايين مواطن عربي. بينما يُشكِّل النشاط العقاري وقطاع البناء والتشييد 18% من الناتج الإجمالي العربي أيّ ما يُناهز 324 مليار دولار للعام 2009".
وتابع "إن إجمالي الودائع في 496 مصرفاً عربياً يفوق 2 تريليوني دولار. وبينما في البنوك العالمية تبلغ حصة التمويل العقاري 20% من ودائع البنوك، فإننا في العالم العربي نتطلّع لأن يُشكِّل التمويل العقاري 5% من الودائع، ما يُتيح توفير 100 مليار دولار، تُساهم بشكلٍ جذري في حلّ مشكلة الإسكان عن طريق سدّ العجز البالغ 4 ملايين وحدة سكنية، والذي يزداد بواقع 1.5 مليون وحدة سكنية سنوياً". مُحدِّداً شروطاً ثلاث لنجاح التمويل العقاري، هي: "تخفيض نسبة الفوائد السنوية، وتسهيل الإجراءات القانونية، والسماح بالتمويل أثناء الإنشاء".
وقال المدير العام المساعد لمجموعة الاقتصاد والأعمال فيصل أبو زكي ان أسعار الأراضي ارتفعت في بعض المناطق والقطاعات بنسب تراوحت بين 200% و 400% في خمس سنوات، بينما ارتفعت أسعار الشقق بنسب تراوحت بين 100% و 200% في المدة نفسها في العديد من أحياء العاصمة بيروت والمناطق". مُستنتجاً أن "أسعار العقار في لبنان استمرت على اتجاهها التصاعدي برغم الأزمة العالمية وما نجم عنها من تراجع كبير في عدد من أسواق العقار في المنطقة. وأن الاستثمار في العقار اللبناني عاد على المستثمرين لبنانيين كانوا أم عرباً بأعلى معدلات العائد التي يمكن تحقيقها في أي مكان".
ورأى أبو زكي "ان قطاع العقار في لبنان كان على الدوام قطاعاً طبيعيا يعمل وفق قوانين العرض والطلب ولا تلعب فيه المضاربات دوراً مهماً. وشهد العقار في لبنان دورات صعود طبيعية كما مرّ في حالات معيّنة بمرحلة تصحيح طبيعية أيضاً، لكنها لم تتخذ شكل انهيار الأسعار. وبرغم توالي الازدهار ومراحل التصحيح فإن العبرة تبقى للمعدل الوسطي للعائد على العقار على المدى الطويل والذي يُعتبر في لبنان من أفضل معدلات العائد في العالم".
بعد ذلك، عقد عدد من الجلسات، الأولى عن "استراتيجيات العقار والبناء"، الثانية عن "قانون تملك واستثمار الأجانب في العقار"، الثالثة عن "السوق العقارية في لبنان"، والرابعة عن "العقار والتمويل".
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق