لم يوجد بمصر نظام موحد لتقنين وضع مهنة التقييم و قد مارسها العديد من المهندسين أو المثمنين لمساعدة البنوك التي تقدم قروض لعملائها أو من خلال خبراء المحاكم و الذين احتاج لهم النظام القضائي في المنازعات حول الأمور المتعلقة بالعقارات .
ومارست مصر التقييم بصور مماثلة للنظام الأمريكي حتى أوائل الثمانينات و لكن لم يوجد – حتى ظهور البرنامج الحالي المعد تحت إشراف الهيئة العامة للتمويل العقاري – برنامج علمي موحد يجمع أسس هذه المهنة و لا يوجد لدينا مواصفات أو اشتراطات توضح قواعد و أصول أداء أعمال التقييم العقاري يمكن أن يرجع إليها لتقييم أداء خبير التقييم و لا توجد حالياً شهادة علمية واحدة تمنح لخبراء التقييم العقاري و إنما اعتمد الأمر على الاجتهاد الفردي و الخبرة الشخصية للأفراد.
و اختلف المقيمون حتى على تعريف (القيمة السوقية للعقارات ) لعل هذه الحال هي احد أسباب القروض السيئة التي نسمع عنها هذه الأيام و التي نكتشف تباعاً عدم وجود أصول كافية لتغطيتها و حتى سمعنا حديثاً عن إحالة خبراء تقييم لدى احد البنوك للمحاكمة إضافة إلى المهتمين الرئيسين من مسئولي البنك و رجال الأعمال المهتمين بتبديد أموال البنك .
ثم صدر قانون التمويل العقاري وتم تشكيل الهيئة العامة للتمويل العقاري ونظرا لعدم وجود مؤسسات أهلية قوية بات واضحاً أن مسئولية حماية الاستثمارات في مجال العقارات مسؤولية الهيئة و التي يقع على عاتقها توفير الضوابط اللازمة – و مراقبة تنفيذها – لضمان سلامة نظام التمويل العقاري المصري و من ثم سلامة مؤسسات التمويل المصرية . و في هذا الإطار لم تدخر الهيئة جهدا في وضع العديد من الضوابط والتي تضمن سلامة هذه القروض و عودة رأس المال إلى أصحابة .
المشترى يلتزم للبائع بدفع 10% على الأقل من ثمن العقار على أن يلتزم البائع بتوفير عقار مسجل خالي من الحقوق العينية .
كما يلتزم المشتري بدفع أقساط التمويل وحق الامتياز للممول على أن يلتزم الممول
بأن له حق التصرف في الملكية.
البائع يلتزم بتسعير قيمة العقار طبقا لنظم ومعايير خبير التقييم العقاري المسجل لدى هيئة التمويل العقاري.
الممول أيضا يقوم بالالتزام لدى البائع بدفع 90% على الأكثر من ثمن العقار على أن يلتزم البائع للممول بحقوق البائع قبل المشتري.
كما يلتزم الممول لجهات التوريق بحقوق الامتياز على أن تقوم جهات التوريق بالالتزام
له بالقيمة الحالية لحقوق الامتياز
تكون العلاقة بين جهات التوريق والمستثمر النهائي مبنية على قيمة استهلاك وعائد السند على أن يلتزم المستثمر النهائي بالقيمة الاسمية للسند.
النماذج والاتفاقات المعدة للتعامل بها خلال منظومة التمويل العقاري:
نموذج رقم (1) للشراء سواء للمشتري أو مستثمر أو بائع أو الممول
نموذج رقم (2) للبناء سواء للمقاول أو مستثمر أو الممول
نموذج رقم (3) للترميم أو التحسين سواء للمقاول أو مستثمر أو الممول
كما تشمل مراحل اتفاقيات التمويل:
اتفاق حوالة حقوق الممول
جهات التوريق
إصدار أوراق مالية (سندات) تطرح للتداول للمستثمر النهائي
وبالاشارة إلى أهم الخطوات التي تمت لتفعيل منظومة التمويل العقاري في مصر فقد قامت هيئة التمويل العقاري بإعداد ما تطلبه قانون التمويل العقاري ولائحته التنفيذية من الأدوات والآليات وخاصة ما يلي:
إقرار نموذج طلب الترخيص لشركة التمويل العقاري.
إقرار نموذج الشروط الأساسية للتمويل العقاري.
إقرار نموذج اتفاق تمويل عقاري لشراء (عقار / وحدة) . قرار وزاري رقم 101 لسنة 2003.
إقرار نموذج اتفاق تمويل عقاري لبناء عقار . قرار وزاري رقم 100 لسنة 2003.
إقرار نموذج تمويل عقاري (لترميم / تحسين) بناء . قرار وزاري رقم 102 لسنة 2003
إقرار نموذج اتفاق حوالة الحقوق المالية .
إعداد السجل الخاص بمراقبي حسابات شركات التمويل العقاري وتم قيد مراقبي الحسابات الذين توافرت فيهم الشروط المطلوبة وقد بلغ عدد المقيدين 19 مراقب .
إقرار اشتراطات القيد في جدول خبراء التقييم العقاري ، وتم قيد خبراء التقييم الذين توافرت فيهم الشروط المطلوبة وبلغ عدد الخبراء المقيدين 14 خبير .
إقرار اشتراطات القيد في جدول وسطاء التمويل العقاري ، وتم قيد الوسطاء الذين توافرت فيهم الشروط المطلوبة وبلغ عددهم 55 وسيط.
إقرار اشتراطات القيد في جدول الوكلاء العقاريين ، وجارى إعداد بروتوكول مع وزارة العدل لتنفيذ البرنامج التدريبي الخاص بهم.
تشكيل لجنة البت في التظلمات من رفض طلب القيد لدى الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري في جداول خبراء التقييم أو الوكلاء العقاريين أو وسطاء التمويل العقاري (قرار وزاري رقم 191 لسنة 2003).
الترخيص بإنشاء شركة التعمير للتمويل العقاري ويبلغ رأس المال المرخص به 500 مليون جنيه ورأس مال مصدر 250 مليون جنيه وتضم بنك الاستثمار القومي وشركات التأمين وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وهيئة الأوقاف المصرية وبعض شركات الاستثمار العقاري ووكيل المؤسسين بنك التعمير والإسكان.
جاري التنسيق مع بعض المجموعات المالية لإنشاء عدة شركات تمويل عقاري أخرى.
تم إنشاء شركه للتسجيل العقاري يساهم فيها بنك التعمير والإسكان ، وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ، والهيئة المصرية العامة للمساحة.
تم إقرار الضوابط الرقابية التي يتعين على الجهات التي تمارس نشاط التمويل العقاري الالتزام بها لمكافحة عمليات غسل الأموال.
كما ان جامعة القاهرة قد أنشأت ( مركز التقييم العقاري و تكنولوجيا البناء ) الهدف منه نشر الثقافة العلمية الخاصة بأعمال التقييم إضافة إلى تقديم نموذج عملي يحتذي به في هذا المجال من خلال أعمال الاستشارات في هذا التخصص .
وعليه فان الجهتين أي ( الهيئة العامة للتمويل العقاري ) و ( مركز التقييم العقاري و تكنولوجيا البناء بجامعة القاهرة ) يمكنهما تغطيه اغلب المهام التي يؤديها كل من ( ABS ) و ( AQS ) الأمريكيين لنضمن سلامة و انضباط عملية التمويل العقاري .
و خبير التقييم له دور هام في عملية التمويل خلال مرحلة تقديم العميل طلب الحصول على قرض عقاري و كذلك خلال عملية التنفيذ على العقار و التي تقتضى مشاركة خبيري تقييم لضمان سلامة التقييم .
و فيما يلي مقدمة الاشتراطات الأمريكية لممارسة أعمال التقييم
Uniform Standards of Professional Appraisal Practice
و التي تتعلق أساسا بأخلاقيات ممارسة مهنة التقييم و القواعد العامة المنظمة لها .
الاشتراطات – الأمريكية – الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقاري
Uniform Standards of Professional Appraisal Practice
والغرض من هذه الاشتراطات هو تحديد متطلبات ممارسة مهنة التقييم العقاري و التي تحوى أعمال التقييم , استشارات التقييم , أو مراجعة تقييم كما هي معرفة في ملخص المصطلحات .
و الهدف من وراء إصدار هذه الاشتراطات هو كسب و ترويج مستوى عالي من ثقة الرأي العام في ممارسة مهنة التقييم العقاري .
هذه الاشتراطات صدرت لتخدم خبراء التقييم و مستخدمي أعمال التقييم . و للحفاظ على ثقة الراى العام فعلى خبراء التقييم إتباع هذه الاشتراطات على إن هذه الاشتراطات لا تحدد في ذاتها أي مهمة معينة يجب أن تتبعها و لا أن مؤسسة المقيمين العقاريين أو مجلس مواصفات التقييم هما مؤسستان حكوميتان لهما القوة على إصدار القوانين و تطبيقها خبراء التقييم ملمون بإتباع هذه الاشتراطات أما بالاختيار أو بقوة القانون المنظم لعملهم أو اتفاقهم مع العملاء .
من الضروري أن يقوم خبراء التقييم بتأدية عملهم و تقديم أرائهم و استنتاجاتهم إلى عملائهم بطريقة مفيدة وغير مخادعة هذه الاشتراطات تعكس مستوى الأداء الحالي لمهنة التقييم العقاري.
أهمية دور خبير التقييم تضع مسئولية أخلاقية على كل من يمارسها . هذه الاشتراطات تبدأ بقاعدة أخلاق المهنة و التي توضح متطلبات الاحترام و الحياد و الموضوعية و الرأي المستقل و السلوك الأخلاقي إضافة إلى ذلك تحتوى هذه الاشتراطات قاعدة الكفاءة ( الجدارة ) و التي تضع مسئولية على خبير التقييم قبل قبول العمل كما تفعل ذلك خلال تنفيذ العمل . و تحتوى الاشتراطات على اشتراطات إجبارية يلزم الالتزام بها و اشتراطات تخصصية يمكن الحياد عنها .
هذه الاشتراطات تقدم الأساليب الواجب إتباعها عند إجراء تقييم أو مراجعة تقييم أو استمارة تتعلق بتقييم و كذلك بكيفية تقديم نتائج الأعمال السابقة .
اشتراطات رقم ( 1 – 2 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج عملية تقييم عقاري.
اشتراطات رقم ( 3 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج علمية مراجعة تقييم عقاري
( Real Property ) أو أملاك خاصة ( Personal Property ) .
اشتراطات رقم ( 4 – 5 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج عملية استشارة تتعلق بعملية تقييم ( Real Property Consulting Assignment ) .
اشتراطات رقم ( 6 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج عملية تقييم عقاري جماعي لأغراض الضرائب أو أغراض أخرى ( Mass Appraisal )
اشتراطات رقم ( 7 – 8 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج عملية تقييم لأملاك شخصية .
اشتراطات رقم ( 9 – 10 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج عملية تقييم أعمال تجارية .
( أولا ) أخلاقيات المهنة :- Ethics Rule
لترويج و الحفاظ على ثقة الراى العام في ممارسة مهنة التقييم العقاري على خبير التقييم أن يلتزم بمراعاة المقاييس العليا لأخلاقيات المهنة سواء كان هذا الخبير فرد أو مجموعة أو منظمة.
قاعدة أخلاقيات المهنة تنقسم إلى أربع أقسام :-
( 1 ) السلوكيات Condut
( 2 ) الإدارة Management
( 3 ) السرية Cofidentiality
( 4 ) حفظ المستندات Record Keeping
و الأقسام الثلاث الأولى تطبق على كل ممارسات التقييم – و الأربع نقاط كلهن يطبقوا على ممارسات التقييم التي تؤدى على أساس الاشتراطات من (1) إلى (10 ) الصادرة .
وتعقبا على ذلك :
هذه القواعد تصف الالتزامات و المسئوليات الشخصية للمقيم سواء كان فرد أو منظمة أو جماعة .
و الالتزام بهذه القواعد هام و مطلوب سواء عندما تكون الأعمال أو المؤدى لها خاضعة للقانون أو لقواعد منظمة أو بناء على اتفاق مع العميل هذه القواعد لكل شخص – اختيارا – يؤدى أى أعمال تندرج تحت مسمى أعمال تقييم .
يجب على خبير التقييم عدم إساءة التعريف بطبيعة دورة عند تقديم خدمة تثمين يمكن توصيفها خارج حدود ممارسة مهنة التقييم .
وبناءا عليه :
فان الصفات الواجب توافرها فى خبير التقييم وفقاً للاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى هى :-
الأمانة .
النزاهة ( عدم الانحياز ) .
الكفاءة المهنية .
و هذه الصفات مطلوبة للعمل من خلال الاشتراطات الموحدة ( USPAP ) و للتأكد من التزام خبير التقييم بهذه الصفات لزم توثيق جزء خاص – شهادة الخبير – و التى تصدر ضمن مستندات تقرير التقييم كما فى نموذج تقرير التقييم بمعرفة مؤسسة التمويل الأمريكية ( FNMA )
( 1 ) السلوكيات :-
سلوك خبير التقييم يجب ان يتصف بالاتي :-
أداء المهمة المكلف بها بأخلاق حسنة و بكفاءة موضوعية و استقلالية و عدم الأخذ بأي اعتبارات أو مصالح شخصية .
عدم الانحياز فى التقييم لأي شخص أو جهة ما .
عدم الترويج لجهة أو لفكرة ما إلا إذا كان ذلك لتدعيم نتائج عمل الخبير . و أى مساندة خلاف ذلك تكون خروج على أخلاقيات المهنة و الاشتراطات الموحدة .
ان يتوافق تقييمه تماما مع الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى أو أى اشتراطات مكملة لها وافق عليها الخبير عند قبول المهمة .
البعد الكامل عن أى سلوك إجرامي .
إلا يقبل مهمة تتضمن أى نتائج أو أراء محددة له مسبقاً .
لا يقدم فى التقرير أى نتائج بطريقة غير واضحة أو يترتب عليها استنتاجات غير صحيحة أو بها غش أو تدليس و يجب عليه إلا يستخدم أو يقدم تقرير به خداع أو تزوير أو تزييف أو يسمح لأي من موظفيه أو أى شخص بتقديم تقرير به معلومات غير واضحة أو مزورة .
لا يستخدم أو يعتمد على أى استنتاجات غير مثبته تتصل بخصائص كالسلالة , اللون , الجنس , الدين , الموطن , أمور وراثية , العمر , الدخل , الحالة العائلية , العجز الجسدي , أو أى استنتاجات غير مثبتة مفادها ان الاعتماد على أى من العوامل السابقة سيؤدى إلى رفع قيمة التقييم .
وعليه فان :
خبير التقييم الذى يعمل لدى مؤسسة أو جهة لا تلتزم بالاشتراطات السابقة عليه مسئولية اخذ الخطوات المناسبة لأي موقف للتأكد من ان سلوكه يتفق و مقتضيات هذه الاشتراطات .
ومارست مصر التقييم بصور مماثلة للنظام الأمريكي حتى أوائل الثمانينات و لكن لم يوجد – حتى ظهور البرنامج الحالي المعد تحت إشراف الهيئة العامة للتمويل العقاري – برنامج علمي موحد يجمع أسس هذه المهنة و لا يوجد لدينا مواصفات أو اشتراطات توضح قواعد و أصول أداء أعمال التقييم العقاري يمكن أن يرجع إليها لتقييم أداء خبير التقييم و لا توجد حالياً شهادة علمية واحدة تمنح لخبراء التقييم العقاري و إنما اعتمد الأمر على الاجتهاد الفردي و الخبرة الشخصية للأفراد.
و اختلف المقيمون حتى على تعريف (القيمة السوقية للعقارات ) لعل هذه الحال هي احد أسباب القروض السيئة التي نسمع عنها هذه الأيام و التي نكتشف تباعاً عدم وجود أصول كافية لتغطيتها و حتى سمعنا حديثاً عن إحالة خبراء تقييم لدى احد البنوك للمحاكمة إضافة إلى المهتمين الرئيسين من مسئولي البنك و رجال الأعمال المهتمين بتبديد أموال البنك .
ثم صدر قانون التمويل العقاري وتم تشكيل الهيئة العامة للتمويل العقاري ونظرا لعدم وجود مؤسسات أهلية قوية بات واضحاً أن مسئولية حماية الاستثمارات في مجال العقارات مسؤولية الهيئة و التي يقع على عاتقها توفير الضوابط اللازمة – و مراقبة تنفيذها – لضمان سلامة نظام التمويل العقاري المصري و من ثم سلامة مؤسسات التمويل المصرية . و في هذا الإطار لم تدخر الهيئة جهدا في وضع العديد من الضوابط والتي تضمن سلامة هذه القروض و عودة رأس المال إلى أصحابة .
المشترى يلتزم للبائع بدفع 10% على الأقل من ثمن العقار على أن يلتزم البائع بتوفير عقار مسجل خالي من الحقوق العينية .
كما يلتزم المشتري بدفع أقساط التمويل وحق الامتياز للممول على أن يلتزم الممول
بأن له حق التصرف في الملكية.
البائع يلتزم بتسعير قيمة العقار طبقا لنظم ومعايير خبير التقييم العقاري المسجل لدى هيئة التمويل العقاري.
الممول أيضا يقوم بالالتزام لدى البائع بدفع 90% على الأكثر من ثمن العقار على أن يلتزم البائع للممول بحقوق البائع قبل المشتري.
كما يلتزم الممول لجهات التوريق بحقوق الامتياز على أن تقوم جهات التوريق بالالتزام
له بالقيمة الحالية لحقوق الامتياز
تكون العلاقة بين جهات التوريق والمستثمر النهائي مبنية على قيمة استهلاك وعائد السند على أن يلتزم المستثمر النهائي بالقيمة الاسمية للسند.
النماذج والاتفاقات المعدة للتعامل بها خلال منظومة التمويل العقاري:
نموذج رقم (1) للشراء سواء للمشتري أو مستثمر أو بائع أو الممول
نموذج رقم (2) للبناء سواء للمقاول أو مستثمر أو الممول
نموذج رقم (3) للترميم أو التحسين سواء للمقاول أو مستثمر أو الممول
كما تشمل مراحل اتفاقيات التمويل:
اتفاق حوالة حقوق الممول
جهات التوريق
إصدار أوراق مالية (سندات) تطرح للتداول للمستثمر النهائي
وبالاشارة إلى أهم الخطوات التي تمت لتفعيل منظومة التمويل العقاري في مصر فقد قامت هيئة التمويل العقاري بإعداد ما تطلبه قانون التمويل العقاري ولائحته التنفيذية من الأدوات والآليات وخاصة ما يلي:
إقرار نموذج طلب الترخيص لشركة التمويل العقاري.
إقرار نموذج الشروط الأساسية للتمويل العقاري.
إقرار نموذج اتفاق تمويل عقاري لشراء (عقار / وحدة) . قرار وزاري رقم 101 لسنة 2003.
إقرار نموذج اتفاق تمويل عقاري لبناء عقار . قرار وزاري رقم 100 لسنة 2003.
إقرار نموذج تمويل عقاري (لترميم / تحسين) بناء . قرار وزاري رقم 102 لسنة 2003
إقرار نموذج اتفاق حوالة الحقوق المالية .
إعداد السجل الخاص بمراقبي حسابات شركات التمويل العقاري وتم قيد مراقبي الحسابات الذين توافرت فيهم الشروط المطلوبة وقد بلغ عدد المقيدين 19 مراقب .
إقرار اشتراطات القيد في جدول خبراء التقييم العقاري ، وتم قيد خبراء التقييم الذين توافرت فيهم الشروط المطلوبة وبلغ عدد الخبراء المقيدين 14 خبير .
إقرار اشتراطات القيد في جدول وسطاء التمويل العقاري ، وتم قيد الوسطاء الذين توافرت فيهم الشروط المطلوبة وبلغ عددهم 55 وسيط.
إقرار اشتراطات القيد في جدول الوكلاء العقاريين ، وجارى إعداد بروتوكول مع وزارة العدل لتنفيذ البرنامج التدريبي الخاص بهم.
تشكيل لجنة البت في التظلمات من رفض طلب القيد لدى الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري في جداول خبراء التقييم أو الوكلاء العقاريين أو وسطاء التمويل العقاري (قرار وزاري رقم 191 لسنة 2003).
الترخيص بإنشاء شركة التعمير للتمويل العقاري ويبلغ رأس المال المرخص به 500 مليون جنيه ورأس مال مصدر 250 مليون جنيه وتضم بنك الاستثمار القومي وشركات التأمين وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وهيئة الأوقاف المصرية وبعض شركات الاستثمار العقاري ووكيل المؤسسين بنك التعمير والإسكان.
جاري التنسيق مع بعض المجموعات المالية لإنشاء عدة شركات تمويل عقاري أخرى.
تم إنشاء شركه للتسجيل العقاري يساهم فيها بنك التعمير والإسكان ، وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ، والهيئة المصرية العامة للمساحة.
تم إقرار الضوابط الرقابية التي يتعين على الجهات التي تمارس نشاط التمويل العقاري الالتزام بها لمكافحة عمليات غسل الأموال.
كما ان جامعة القاهرة قد أنشأت ( مركز التقييم العقاري و تكنولوجيا البناء ) الهدف منه نشر الثقافة العلمية الخاصة بأعمال التقييم إضافة إلى تقديم نموذج عملي يحتذي به في هذا المجال من خلال أعمال الاستشارات في هذا التخصص .
وعليه فان الجهتين أي ( الهيئة العامة للتمويل العقاري ) و ( مركز التقييم العقاري و تكنولوجيا البناء بجامعة القاهرة ) يمكنهما تغطيه اغلب المهام التي يؤديها كل من ( ABS ) و ( AQS ) الأمريكيين لنضمن سلامة و انضباط عملية التمويل العقاري .
و خبير التقييم له دور هام في عملية التمويل خلال مرحلة تقديم العميل طلب الحصول على قرض عقاري و كذلك خلال عملية التنفيذ على العقار و التي تقتضى مشاركة خبيري تقييم لضمان سلامة التقييم .
و فيما يلي مقدمة الاشتراطات الأمريكية لممارسة أعمال التقييم
Uniform Standards of Professional Appraisal Practice
و التي تتعلق أساسا بأخلاقيات ممارسة مهنة التقييم و القواعد العامة المنظمة لها .
الاشتراطات – الأمريكية – الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقاري
Uniform Standards of Professional Appraisal Practice
والغرض من هذه الاشتراطات هو تحديد متطلبات ممارسة مهنة التقييم العقاري و التي تحوى أعمال التقييم , استشارات التقييم , أو مراجعة تقييم كما هي معرفة في ملخص المصطلحات .
و الهدف من وراء إصدار هذه الاشتراطات هو كسب و ترويج مستوى عالي من ثقة الرأي العام في ممارسة مهنة التقييم العقاري .
هذه الاشتراطات صدرت لتخدم خبراء التقييم و مستخدمي أعمال التقييم . و للحفاظ على ثقة الراى العام فعلى خبراء التقييم إتباع هذه الاشتراطات على إن هذه الاشتراطات لا تحدد في ذاتها أي مهمة معينة يجب أن تتبعها و لا أن مؤسسة المقيمين العقاريين أو مجلس مواصفات التقييم هما مؤسستان حكوميتان لهما القوة على إصدار القوانين و تطبيقها خبراء التقييم ملمون بإتباع هذه الاشتراطات أما بالاختيار أو بقوة القانون المنظم لعملهم أو اتفاقهم مع العملاء .
من الضروري أن يقوم خبراء التقييم بتأدية عملهم و تقديم أرائهم و استنتاجاتهم إلى عملائهم بطريقة مفيدة وغير مخادعة هذه الاشتراطات تعكس مستوى الأداء الحالي لمهنة التقييم العقاري.
أهمية دور خبير التقييم تضع مسئولية أخلاقية على كل من يمارسها . هذه الاشتراطات تبدأ بقاعدة أخلاق المهنة و التي توضح متطلبات الاحترام و الحياد و الموضوعية و الرأي المستقل و السلوك الأخلاقي إضافة إلى ذلك تحتوى هذه الاشتراطات قاعدة الكفاءة ( الجدارة ) و التي تضع مسئولية على خبير التقييم قبل قبول العمل كما تفعل ذلك خلال تنفيذ العمل . و تحتوى الاشتراطات على اشتراطات إجبارية يلزم الالتزام بها و اشتراطات تخصصية يمكن الحياد عنها .
هذه الاشتراطات تقدم الأساليب الواجب إتباعها عند إجراء تقييم أو مراجعة تقييم أو استمارة تتعلق بتقييم و كذلك بكيفية تقديم نتائج الأعمال السابقة .
اشتراطات رقم ( 1 – 2 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج عملية تقييم عقاري.
اشتراطات رقم ( 3 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج علمية مراجعة تقييم عقاري
( Real Property ) أو أملاك خاصة ( Personal Property ) .
اشتراطات رقم ( 4 – 5 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج عملية استشارة تتعلق بعملية تقييم ( Real Property Consulting Assignment ) .
اشتراطات رقم ( 6 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج عملية تقييم عقاري جماعي لأغراض الضرائب أو أغراض أخرى ( Mass Appraisal )
اشتراطات رقم ( 7 – 8 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج عملية تقييم لأملاك شخصية .
اشتراطات رقم ( 9 – 10 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج عملية تقييم أعمال تجارية .
( أولا ) أخلاقيات المهنة :- Ethics Rule
لترويج و الحفاظ على ثقة الراى العام في ممارسة مهنة التقييم العقاري على خبير التقييم أن يلتزم بمراعاة المقاييس العليا لأخلاقيات المهنة سواء كان هذا الخبير فرد أو مجموعة أو منظمة.
قاعدة أخلاقيات المهنة تنقسم إلى أربع أقسام :-
( 1 ) السلوكيات Condut
( 2 ) الإدارة Management
( 3 ) السرية Cofidentiality
( 4 ) حفظ المستندات Record Keeping
و الأقسام الثلاث الأولى تطبق على كل ممارسات التقييم – و الأربع نقاط كلهن يطبقوا على ممارسات التقييم التي تؤدى على أساس الاشتراطات من (1) إلى (10 ) الصادرة .
وتعقبا على ذلك :
هذه القواعد تصف الالتزامات و المسئوليات الشخصية للمقيم سواء كان فرد أو منظمة أو جماعة .
و الالتزام بهذه القواعد هام و مطلوب سواء عندما تكون الأعمال أو المؤدى لها خاضعة للقانون أو لقواعد منظمة أو بناء على اتفاق مع العميل هذه القواعد لكل شخص – اختيارا – يؤدى أى أعمال تندرج تحت مسمى أعمال تقييم .
يجب على خبير التقييم عدم إساءة التعريف بطبيعة دورة عند تقديم خدمة تثمين يمكن توصيفها خارج حدود ممارسة مهنة التقييم .
وبناءا عليه :
فان الصفات الواجب توافرها فى خبير التقييم وفقاً للاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى هى :-
الأمانة .
النزاهة ( عدم الانحياز ) .
الكفاءة المهنية .
و هذه الصفات مطلوبة للعمل من خلال الاشتراطات الموحدة ( USPAP ) و للتأكد من التزام خبير التقييم بهذه الصفات لزم توثيق جزء خاص – شهادة الخبير – و التى تصدر ضمن مستندات تقرير التقييم كما فى نموذج تقرير التقييم بمعرفة مؤسسة التمويل الأمريكية ( FNMA )
( 1 ) السلوكيات :-
سلوك خبير التقييم يجب ان يتصف بالاتي :-
أداء المهمة المكلف بها بأخلاق حسنة و بكفاءة موضوعية و استقلالية و عدم الأخذ بأي اعتبارات أو مصالح شخصية .
عدم الانحياز فى التقييم لأي شخص أو جهة ما .
عدم الترويج لجهة أو لفكرة ما إلا إذا كان ذلك لتدعيم نتائج عمل الخبير . و أى مساندة خلاف ذلك تكون خروج على أخلاقيات المهنة و الاشتراطات الموحدة .
ان يتوافق تقييمه تماما مع الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى أو أى اشتراطات مكملة لها وافق عليها الخبير عند قبول المهمة .
البعد الكامل عن أى سلوك إجرامي .
إلا يقبل مهمة تتضمن أى نتائج أو أراء محددة له مسبقاً .
لا يقدم فى التقرير أى نتائج بطريقة غير واضحة أو يترتب عليها استنتاجات غير صحيحة أو بها غش أو تدليس و يجب عليه إلا يستخدم أو يقدم تقرير به خداع أو تزوير أو تزييف أو يسمح لأي من موظفيه أو أى شخص بتقديم تقرير به معلومات غير واضحة أو مزورة .
لا يستخدم أو يعتمد على أى استنتاجات غير مثبته تتصل بخصائص كالسلالة , اللون , الجنس , الدين , الموطن , أمور وراثية , العمر , الدخل , الحالة العائلية , العجز الجسدي , أو أى استنتاجات غير مثبتة مفادها ان الاعتماد على أى من العوامل السابقة سيؤدى إلى رفع قيمة التقييم .
وعليه فان :
خبير التقييم الذى يعمل لدى مؤسسة أو جهة لا تلتزم بالاشتراطات السابقة عليه مسئولية اخذ الخطوات المناسبة لأي موقف للتأكد من ان سلوكه يتفق و مقتضيات هذه الاشتراطات .
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق